Selon le 5e Baromètre de l'encadrement des loyers publié par la Fondation pour le Logement en septembre 2025, 32 % des loyers parisiens dépassent le plafond légal[1].
Le cadre légal
L'encadrement des loyers s'applique à Paris depuis le 1er juillet 2019, en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et du décret n° 2019-315 du 12 avril 2019. Le dispositif fixe, pour chaque logement situé intra-muros, un loyer de référence majoré au mètre carré que le bailleur ne peut pas dépasser au moment de la signature du bail.
Ce plafond est fixé chaque année par arrêté préfectoral. Il dépend de quatre critères : le quartier (Paris est découpé en 80 quartiers administratifs), le nombre de pièces (1 à 4 et plus), l'époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990) et le type de location (vide ou meublée). Paris étant classée en zone tendue au sens de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, ce dispositif s'applique à tous les baux relevant de cette loi : location vide, location meublée, colocation, bail mobilité.
Qui est concerné
L'encadrement s'applique à votre bail si toutes les conditions suivantes sont réunies : le bail a été signé à partir du 1er juillet 2019, le logement est votre résidence principale et il est situé dans Paris intra-muros. Sont en revanche exclus du dispositif les logements sociaux, les résidences secondaires, les locations saisonnières et les résidences étudiantes conventionnées.
Si votre bail antérieur au 1er juillet 2019 a été reconduit tacitement, le dispositif ne s'applique pas à votre situation actuelle. En revanche, tout nouveau bail signé après cette date sur le logement, y compris un renouvellement exprès, est soumis à l'encadrement.
« À Paris, le dispositif stagne. Trop de bailleurs continuent de proposer des loyers au-dessus du plafond légal, au mépris de la loi. »
| Logement type | Loyer payé | Plafond légal | Écart / mois | Récupérable / 3 ans |
|---|---|---|---|---|
| Studio, 22 m² · 9ᵉ arrondissement | 1 180 € | 980 € | + 200 € | 7 200 € |
| 2 pièces, 38 m² · 11ᵉ arrondissement | 1 620 € | 1 380 € | + 240 € | 8 640 € |
| 3 pièces, 62 m² · 17ᵉ arrondissement | 2 350 € | 2 050 € | + 300 € | 10 800 € |
Calculs à titre indicatif, fondés sur des plafonds 2025 publiés par la préfecture de Paris. La prescription de l'action en restitution est de trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le montant exact récupérable dépend de la date de signature du bail et des paiements effectivement réalisés.
Le complément de loyer
La loi autorise le bailleur à ajouter un complément de loyer au loyer de référence majoré, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort qui justifient un dépassement. Vue dégagée sur un monument, terrasse, hauteur sous plafond atypique, éléments de décoration d'époque : ces critères doivent être à la fois exceptionnels et clairement déterminants par rapport aux logements comparables.
En pratique, le complément de loyer est fréquemment abusif. Une simple double exposition, une cuisine équipée ou un parquet d'origine ne justifient pas son application. Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour contester un complément de loyer devant la commission départementale de conciliation.
Comment contester un loyer trop élevé
Si votre loyer hors charges dépasse le loyer de référence majoré indiqué au bail, ou si un complément de loyer y a été ajouté sans justification sérieuse, vous pouvez engager une procédure de régularisation. La démarche se déroule en trois étapes progressives.
La première étape consiste à adresser au bailleur une mise en demeure de régulariser le loyer. Rédigée par un avocat, elle signale au propriétaire que le dossier est solidement étayé et que le calcul n'est pas contestable. Dans la majorité des cas, cette seule démarche aboutit : les bailleurs préfèrent régulariser plutôt que s'exposer à une procédure.
Si le bailleur ne répond pas ou conteste, le dossier est porté devant la commission départementale de conciliation de Paris. Cette étape est gratuite et relativement rapide (quelques mois). La commission convoque les deux parties et propose un accord qui, dans la plupart des cas, est accepté.
En dernier recours, le tribunal judiciaire de Paris peut être saisi pour obtenir la restitution des loyers indûment perçus. Le délai de prescription pour agir est de trois ans. Pendant toute la durée de la procédure, le bailleur ne peut pas donner congé au locataire pour un motif lié à la contestation.