Qu'est-ce qu'une charge locative ?

Lorsque vous louez un logement, vous payez chaque mois un loyer, et souvent une provision pour charges. Ces charges, appelées charges récupérables, correspondent à des dépenses que le propriétaire avance et qu'il est autorisé à vous refacturer. Mais cette récupération n'est pas libre : la liste des charges que le bailleur peut vous imputer est fixée de manière exhaustive par le décret du 26 août 1987. Ce qui n'y figure pas ne peut pas vous être facturé.

Ce que le propriétaire PEUT vous facturer

Les charges récupérables autorisées se regroupent en trois grandes catégories.

1. Les services liés au logement et à l'immeuble

  • Eau froide et eau chaude collective
  • Chauffage collectif
  • Ascenseur (électricité, entretien courant, petites réparations)
  • Interphone et digicode (entretien courant)
  • Éclairage des parties communes
  • Nettoyage des parties communes (produits d'entretien, prestations de ménage)

2. Les dépenses d'entretien courant et petites réparations

  • Entretien des espaces verts (tonte, taille, arrosage), mais pas les travaux de réfection
  • Entretien des équipements collectifs (VMC, chaudière collective)
  • Désinsectisation et dératisation des parties communes

3. Les taxes et redevances

  • Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
  • Redevance assainissement (dans certaines communes)

Ce que le propriétaire NE PEUT PAS vous facturer

C'est ici que de nombreux abus se glissent. Les dépenses suivantes sont à la charge exclusive du propriétaire :

  • Travaux de rénovation ou d'amélioration : ravalement de façade, remplacement de la chaudière collective, réfection de la toiture
  • Grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil
  • Taxe foncière : c'est un impôt dû par le propriétaire, non récupérable sur le locataire (sauf clause abusive à contester)
  • Frais de gestion de l'agence immobilière : les honoraires de gestion locative sont à la charge du bailleur
  • Assurance de l'immeuble : la prime d'assurance multirisque immeuble ne peut pas être répercutée sur le locataire
  • Travaux rendus nécessaires par la vétusté : si la chaudière est hors d'âge, son remplacement n'est pas une charge récupérable
  • Honoraires de syndic : les frais de gestion de copropriété ne sont récupérables que pour la part correspondant aux services collectifs listés dans le décret de 1987

Location vide vs location meublée : des règles identiques ?

Oui. Le décret de 1987 s'applique aux deux types de location relevant de la loi du 6 juillet 1989. En revanche, pour les locations hors loi de 1989 (logements de fonction, locations saisonnières), les parties peuvent librement fixer les charges dans le contrat.

Provisions sur charges ou charges forfaitaires : quelle différence ?

Provisions sur charges (location vide) : vous versez chaque mois une estimation. En fin d'année, le propriétaire doit vous envoyer un décompte de régularisation appuyé sur les justificatifs réels. Si vous avez trop payé, il doit vous rembourser. Si vous n'avez pas assez payé, il peut vous réclamer le solde.

Charges forfaitaires (location meublée) : le montant est fixé dans le bail et ne donne pas lieu à régularisation. Aucun justificatif n'est dû. En contrepartie, le forfait ne peut pas être révisé en cours de bail.

Vos droits en matière de justificatifs

En location vide, vous avez le droit de demander à votre propriétaire l'ensemble des justificatifs des charges récupérables. Il doit vous les tenir à disposition pendant six mois suivant l'envoi du décompte annuel. Si vous en faites la demande, il doit vous les communiquer. En cas de refus, c'est un motif valable pour contester le décompte.

Comment détecter un abus ?

Quelques signaux d'alerte :

  • Votre provision mensuelle n'a jamais fait l'objet d'une régularisation depuis plusieurs années
  • Le décompte de charges inclut des postes absents du décret de 1987 (assurance immeuble, honoraires d'agence…)
  • Les charges augmentent fortement d'une année sur l'autre sans explication
  • Le propriétaire refuse de vous communiquer les justificatifs

Que faire en cas de charges indues ?

La démarche est similaire à celle de la contestation du loyer : demande écrite de justificatifs, puis mise en demeure de remboursement si les charges s'avèrent non récupérables, et enfin saisine de la Commission Départementale de Conciliation ou du tribunal judiciaire en dernier recours. LoyerBack et ses avocats partenaires peuvent vous accompagner dans cette démarche, sans frais avancés, uniquement sur le résultat obtenu.

Questions fréquentes

Mon propriétaire peut-il me facturer la taxe foncière ?

Non. La taxe foncière est un impôt dû par le propriétaire au titre de son droit de propriété. Toute clause du bail prévoyant son transfert au locataire est réputée non écrite.

Mon bailleur ne m'a jamais envoyé de régularisation de charges : est-ce normal ?

Non, en location vide il est obligatoire. À défaut, vous êtes en droit de demander le remboursement du trop-perçu sur les trois dernières années.

Puis-je contester des charges anciennes ?

Oui, le délai de prescription en matière de charges locatives est de 3 ans à compter de leur exigibilité.

Mon propriétaire a inclus les frais de syndic dans mes charges : est-ce légal ?

Seulement en partie. Seule la fraction des honoraires de syndic correspondant à des services collectifs listés dans le décret de 1987 est récupérable. Les frais de gestion courante de la copropriété ne le sont pas.

Article mis à jour en mars 2026. Références légales : décret n°87-713 du 26 août 1987, loi n°89-462 du 6 juillet 1989.